In Immobilien investieren – so gehen Sie es an

Seit Anfang der 2000er-Jahre haben sich die Immobilienpreise in der Schweiz stark entwickelt. Je kräftiger die Nachfrage war, desto höher stieg jeweils auch der Wert der Immobilien. Die Immobilienpreise kannten daher nur eine Richtung – nach oben! Sie erklimmen immer neue Rekordhöhen.

Immobilien in der Schweiz sind deswegen nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch als langfristige Wertanlage für Anlegerinnen und Anleger interessant. Nicht von ungefähr wird vom «Betongold» gesprochen. Die erzielbaren Renditen von Immobilienfonds und Immobilienaktien waren zumindest in den letzten 25 Jahren sehr eindrücklich.

Vieles spricht dafür, von Liegenschaften in der Schweiz als Renditeobjekte zu profitieren.

Hier die drei wichtigsten Punkte:

Immobilien – ob als direkte oder indirekte Investition – sind sowohl aus Renditeüberlegungen als auch zur Diversifikation Ihres Portfolios sehr nützlich. In Phasen tiefer Obligationenrenditen können Immobilien teilweise die Obligationenquote ersetzen. Aufgrund ihrer erhöhten Zinsempfindlichkeit sollte der Anteil der Immobilienfonds aber nicht mehr als 10 Prozent betragen. Immobilienaktien sollten der Aktienquote angerechnet werden.

In den gemischten Portfolios der TKB liegt der Anteil von Immobilienfonds beispielsweise bei ca. 3 bis 8 Prozent. Immobilienaktien werden im Rahmen der Quote «Aktien Schweiz» abgebildet.  

Nicht vergessen sollten Sie auch, dass die meisten Schweizer Pensionskassen bedeutende Immobilienanlagen in ihrem Vermögen aufweisen. Gemäss Schweizer Pensionskassenstudie 2025 (Swisscanto) werden direkt und indirekt im Schnitt ca. 25 Prozent des Gesamtvermögens in Immobilien gehalten. Viele halten Anteile an Immobilienanlagestiftungen, die extra für steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen gegründet wurden und einen beträchtlichen Immobilienbesitz aufweisen. Davon profitieren alle, die an eine Pensionskasse angeschlossen sind.

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, stehen Ihnen je nach Ihrem Budget und Wunsch verschiedene Möglichkeiten zur Wahl. Dies sind zum einen direkte und zum anderen indirekte Investitionen.

Beim direkten Immobilieninvestment gehen Sie den klassischen Weg und kaufen selbst eine Liegenschaft – mit oder ohne Hypothek –, beispielsweise ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt. Sie besitzen die Immobilie direkt und profitieren so von regelmässigen Mieteinnahmen sowie von möglichen Wertsteigerungen bei einem späteren Wiederverkauf.

Direkte Immobilien eignen sich vor allem für Anlegerinnen und Anleger mit ausreichend Eigenkapital und einem langfristigen Anlagehorizont, da ihr Kapital lange gebunden ist.

Nicht jede Anlegerin oder jeder Anleger möchte oder kann mehrere Hunderttausend Franken oder gar Millionenbeträge in Immobilien investieren. Wer dennoch am Schweizer Immobilienmarkt partizipieren möchte, findet verschiedene indirekte Anlagelösungen. Bereits mit kleinen Beträgen ist ein Einstieg möglich. Die wichtigsten Anlageinstrumente für das indirekte Investieren in Immobilien sind Immobilienaktien und -fonds.

Immobilienfonds bündeln das Kapital vieler Anlegerinnen und Anleger und investieren es in eine Vielzahl von Liegenschaften. Dadurch bieten sie eine breite Diversifikation über verschiedene Regionen und Objekte. In der Schweiz liegt der Schwerpunkt typischerweise auf Wohnliegenschaften. Die Erträge stammen vor allem aus Mieteinnahmen.

Schweizer Immobilienfonds weisen einige Besonderheiten auf. Ihre Anteile werden wie Aktien an der Börse gehandelt. Der Börsenkurs wird deshalb nicht nur durch den Wert der Immobilien im Fonds bestimmt, sondern auch durch Angebot und Nachfrage nach den Fondsanteilen. Der Kauf oder Verkauf von Anteilen verändert das Grundkapital des Fonds nicht. Darin unterscheiden sich börsengehandelte Schweizer Immobilienfonds von konventionellen Anlagefonds und ETFs.

Der Börsenkurs kann vom inneren Wert der Immobilienanlagen, dem sogenannten Nettoinventarwert (NAV), abweichen. Vereinfacht ausgedrückt zeigt der NAV, wie viel das Fondsvermögen – insbesondere die Immobilien – nach Abzug der Schulden wert ist. Daraus lässt sich der innere Wert eines einzelnen Fondsanteils ableiten. Ist die Nachfrage nach einem Fonds hoch, kann sein Börsenkurs über dem inneren Wert liegen. Anlegerinnen und Anleger bezahlen dann einen Aufschlag, das sogenannte Agio. Liegt der Börsenkurs dagegen unter dem inneren Wert, spricht man von einem Abschlag oder Disagio. Die Höhe von Agio und Disagio verändert sich im Zeitverlauf und kann beträchtlich sein, wie die nachfolgende Grafik zeigt.

Eine weitere Besonderheit betrifft die Besteuerung: Schweizer Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz werden für die Erträge aus ihren Liegenschaften bereits auf Fondsebene besteuert. Deshalb sind die daraus stammenden Ausschüttungen für Anlegerinnen und Anleger grundsätzlich von der Einkommenssteuer befreit. Zudem ist der auf den direkten Grundbesitz entfallende Anteil des Fondsvermögens von der Vermögenssteuer ausgenommen. Bei Immobilienaktien, REITs oder Fonds mit indirektem Grundbesitz gelten diese steuerlichen Vorteile in der Regel nicht. Je nach persönlicher Steuersituation kann sich dies spürbar auf die Nettorendite auswirken.

Eine weitere Möglichkeit sind Aktien von Immobiliengesellschaften. Wichtig für Sie zu wissen ist, dass die gängigen Schweizer Immobilienaktien an der Schweizer Börse SIX kotiert und börsentäglich handelbar sind. Sie gehören zum Segment der sogenannten Nebenwerte. Das heisst, sie gehören nicht dem Swiss Market Index (SMI) an, der die 20 grössten Schweizer Werte beinhaltet. Damit sind die täglichen Handelsvolumen etwas geringer und sie reagieren auf Angebots- und Nachfrageverschiebungen stärker als die grossen Titel im SMI. Zudem sind sie durch den relativ hohen Einsatz von Fremdkapital (Fremdfinanzierungsquote von durchschnittlich 38 Prozent) deutlich zinssensitiver als der breite Schweizer Aktienmarkt. Historisch hat dieses Aktiensegment eine sehr hohe Performance erzielt, allerdings unter beträchtlichen Kursschwankungen.

Wenn Sie sich für Immobilienanlagen im internationalen Umfeld interessieren, bieten sich insbesondere die Real Estate Investment Trusts (REITs) an. Diese Anlageform ist mit den Schweizer Immobilienaktien hinsichtlich Handelbarkeit über die Börse vergleichbar, weist jedoch zusätzlich Währungsrisiken auf, die für Schweizer Anlegerinnen und Anleger nicht unwesentlich sind. REITs sind zudem auf Kommerzliegenschaften fokussiert, setzen einen höheren Leverage ein als Schweizer Immobilienaktien und reagieren damit oftmals sehr länderspezifisch auf Zinsbewegungen und Konjunkturschwankungen. Hierzu benötigen Sie vertiefte Kenntnisse der lokalen Gegebenheiten.

Neben den börsenkotierten Immobilienaktien und -fonds gibt es auch die überschaubare Gruppe der Nichtkotierten. Da sie ausserhalb der Börse gehandelt werden, sind sie deutlich weniger liquide und für Sie als Privatanlegerin oder Privatanleger nicht wirklich relevant.

In den letzten Jahren sind Plattformen entstanden, die Beteiligungen an Immobilienprojekten bereits mit kleineren Beträgen via Crowdfunding und Tokenisierung ermöglichen. Dieses sogenannte Crowd-Investing kann interessante Renditechancen bieten. Zu beachten ist jedoch, dass die Möglichkeiten derzeit noch begrenzt sind, wie auch deren Diversifikation über verschiedene Liegenschaften. Anlegerinnen und Anleger sollten daher die Risiken nicht unterschätzen. Und über mehrere Jahre mit Fremden eine Immobilie zu besitzen, kann anspruchsvoll sein und zu Konflikten führen, wenn die Ziele nicht dieselben sind.

Für die meisten Privatanlegerinnen und Privatanleger sind Immobilienfonds oder ETF häufig die einfachere und transparentere Lösung.

Steigende Zinsen verringern die Nachfrage und tendenziell den Wert einer Immobilie. Bei tiefen Zinsen stellen Immobilien und Immobilienfonds dagegen aufgrund ihrer attraktiven Ausschüttungen eine Alternative zu den Obligationen dar und werden verstärkt von privaten wie institutionellen Anlegerinnen und Anlegern gesucht. Fallende Zinsen führen zudem über die Zeit meistens zu einer generellen Erhöhung der Immobilienwerte, was ebenfalls für eine Investition in Immobilien spricht.

Ein Blick auf die vergangenen Jahrzehnte zeigt: Sowohl Immobilienaktien als auch Immobilienfonds konnten attraktive Renditen erzielen. Immobilienfonds entwickelten sich vergleichsweise stabil und konnten nach der Immobilienkrise der 1990er-Jahre sogar mit dem Schweizer Aktienmarkt mithalten. Immobilienaktien erzielten über längere Zeiträume noch höhere Renditen, allerdings um den Preis deutlich stärkerer Kursschwankungen.

Die folgende Grafik zeigt, wie sich eine Investition von 100 Franken entwickelt hätte.

Kurz gesagt: Wer möglichst ruhig schlafen möchte, findet in Immobilienfonds oft die stabilere Lösung. Wer höhere Renditechancen sucht und stärkere Schwankungen aushalten kann, findet in Immobilienaktien eine interessante Alternative.

Welche Anlageform zu Ihnen passt, hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihren Anlagezielen ab. Diese vier Fragen helfen Ihnen bei der Einordnung:

1. Wie viel Kapital möchte ich investieren?
2. Wie lange kann ich mein Geld binden?
3. Welche Wertschwankungen bin ich bereit auszuhalten?
4. Wie wichtig ist es mir, meine Anlage jederzeit verkaufen zu können?

Immobilien sind ein reizvolles Anlageinstrument und können einen wertvollen Beitrag zu einem ausgewogenen Portfolio leisten. Sie bieten langfristige Renditechancen, können für stabile Erträge sorgen und helfen bei der Diversifikation. Trotzdem gilt: Auch Immobilienanlagen sind nicht frei von Risiken. Umso wichtiger ist es, die verschiedenen Möglichkeiten zu kennen und diejenige Lösung zu wählen, die am besten auf Ihre persönlichen Ziele und Ihre Risikobereitschaft abgestimmt ist.

Möchten Sie herausfinden, welche Immobilienanlagen zu Ihrer Anlagestrategie passen? Unsere Anlageexpertinnen und Anlageexperten beraten Sie gerne.