Hypothek amortisieren: Das müssen Sie wissen

Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, muss mindestens 20% des Kaufpreises in Form von Eigenmitteln aufbringen. Bleiben noch maximal 80% vom Kaufpreis, die man mit Hypotheken finanzieren kann. In der Regel werden die 80% in zwei Kategorien unterteilt:

• Die 1. Hypothek darf maximal 66% des durch die Bank bestätigten Schätzwertes betragen.
• Die 2. Hypothek beträgt dann noch maximal 14% des Schätzwertes.

Sowohl für die 1. wie auch für die 2. Hypothek gibt es unterschiedliche Finanzierungsmodelle, die Immobilien-Käuferinnen und -Käufer wählen können. Mehr dazu erklären wir im Artikel «Sie fragen sich: SARON- oder Festhypothek abschliessen?».

Der grösste Unterschied zwischen der 1. und der 2. Hypothek liegt in der sogenannten Amortisationspflicht. Wer eine 2. Hypothek aufnimmt, muss diese innert 15 Jahren oder bis zur Erreichung des Pensionsalters zurückzahlen. Die 1. Hypothek kann freiwillig ganz oder teilweise amortisiert werden.

Gut zu wissen: Die 1. Hypothek muss in der Pension nicht mehr zwingend weiter zurückbezahlt werden, wenn die Tragbarkeit nach Bankregeln ausgewiesen ist.
Alles rund um die Tragbarkeit der Hypothek im Alter lesen Sie in diesem Blogbeitrag.

Die 2. Hypothek ist eine sogenannte zweitrangige Hypothek. Muss das Haus oder die Eigentumswohnung zwangsverkauft werden, wird das Geld aus diesem Verkauf zuerst dafür eingesetzt, die 1. Hypothek zu tilgen. Je nachdem, wie viel Geld beim Verkauf erzielt wird, bleibt für die Tilgung der 2. Hypothek nicht mehr genug übrig. Deshalb ist die 2. Hypothek für den Kreditgeber bzw. die Bank mit einem höheren Verlustrisiko verbunden und die Amortisation daher zwingend.

Wer eine Hypothek amortisiert, hat die Wahl zwischen der:

• direkten Amortisation
• indirekten Amortisation

Auch eine Kombination der beiden Optionen kann eine Möglichkeit sein. Der grösste Unterschied zwischen der direkten und der indirekten Amortisation ist die Frage, wohin die Amortisations-Zahlungen fliessen:

• Wer sich für die direkte Amortisation entscheidet, bezahlt die Hypothek in regelmässigen Tranchen an den Hypothekargeber zurück. 
• Wer sich für eine indirekte Amortisation entscheidet, überweist die Amortisations-Zahlungen nicht sofort an den Hypothekargeber. Stattdessen landen die Raten der indirekten Amortisation in einer Vorsorgelösung, zum Beispiel auf einem Säule 3a-Konto oder auf einem Lebensversicherungskonto. Diese sind der Bank als Sicherheit zu verpfänden. Mit diesem Guthaben wird spätestens bei Erreichen des Pensionsalters, wenn die 3a-Guthaben zur Auszahlung kommen, die Hypothek einmalig reduziert. 

Die Frage, welche Amortisationsvariante die Richtige ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine passende Lösung muss individuell erstellt werden. Die finanziellen Möglichkeiten müssen berücksichtigt und auf das gewählte Hypothekarmodell abgestimmt werden. Und schliesslich spielen auch die ganz persönlichen Präferenzen eine Rolle.

Gut zu wissen: Wenn die 1. Hypothek abläuft, kann diese verlängert oder ganz oder teilweise zurückbezahlt werden. Auch hier gibt es die Möglichkeit der direkten und der indirekten Amortisation. Im Gegensatz zur 2. Hypothek ist die Rückzahlung der 1. Hypothek je nach Tragbarkeit freiwillig. 

Es gibt kein richtig oder falsch. Eine Amortisation der 1. Hypothek hat folgende Vor- und Nachteile:

Wer tiefe Hypothekarzinsen hat, bald in Rente geht und sein Geld lieber anlegt, fährt damit in der Regel besser als mit einer freiwilligen Amortisation. Denn wenn die Hypothekarzinsen tief sind, gibt es Anlagemöglichkeiten mit attraktiven Renditechancen, bei denen der erwartete Vermögensaufbau deutlich grösser sein kann als die gesparten Schuldzinsen.

Wer keine Investments tätigt, keine Schulden möchte und ganz generell über genügend finanzielle Mittel verfügt, um auch die 1. Hypothek teilweise oder ganz zu amortisieren, sollte dies in Erwägung ziehen. Denn wenn die Hypothekarzinsen steigen, kann eine Amortisation der 1. Hypothek sogar erforderlich sein.

Besonders nach der Pensionierung, wenn das Einkommen sinkt und die Tragbarkeit bei höheren Zinsen allenfalls nicht mehr gegeben ist, sollte eine freiwillige Amortisation der 1. Hypothek in Betracht gezogen werden. Mehr dazu erklären wir hier.

Wer eine 2. Hypothek hat, muss diese innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzahlen. Der Lohn dafür sind tiefere Schulden und entsprechend auch tiefere Schuldzinsen. Ob die direkte oder die indirekte Amortisation die bessere Option ist, und ob sich allenfalls auch die Amortisation der 1. Hypothek lohnt, hängt ganz von der individuellen Situation ab. Es lohnt sich hier also besonders, genau zu rechnen und eine Beratung in Anspruch zu nehmen.