Abschaffung des Eigenmietwerts: Was sind die Folgen?

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit 57.7 Prozent Ja-Stimmen der Einführung einer Objekt- und Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen zugestimmt – damit wird auch der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum abgeschafft. Wer in der Schweiz im Eigenheim lebt, muss den Eigenmietwert künftig nicht mehr versteuern. Doch mit dem Wegfall des Eigenmietwerts gehen weitere wichtige Änderungen einher: Unterhaltskosten, Sanierungen oder Schuldzinsen können künftig nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Auch für Zweitliegenschaften und vermietete Immobilien gelten neue Spielregeln.

Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt und selbst darin wohnt, muss bislang ein Einkommen aus dieser Liegenschaft versteuern – den sogenannten Eigenmietwert. Der Eigenmietwert entspricht dem Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer theoretisch erzielen würden, wenn sie ihre selbstbewohnte Immobilie vermieten würden. Im Gegenzug können Schuldzinsen, werterhaltende Liegenschaftsunterhaltskosten und Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Der Bund wird bei der Festlegung des Zeitpunkts der Inkraftsetzung des Gesetzes den Kantonen eine gewisse Frist einräumen für die Anpassung ihrer Gesetzgebung (in der Regel mindestens zwei Jahre). Die Einführung des neuen Gesetzes ist damit voraussichtlich frühestens auf den 1.1.2028 wahrscheinlich.

Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfallen zentrale steuerliche Abzugsmöglichkeiten. Wer sein Eigenheim selbst nutzt, kann künftig keine Unterhaltskosten steuerlich geltend machen – etwa Ausgaben für Renovationen oder Reparaturen. Auch Schuldzinsen, etwa für Hypotheken, dürfen nicht mehr abgezogen werden. Für energetische Sanierungen gibt es auf Bundesebene ebenfalls keine Abzüge mehr. Kantonale Abzugsmöglichkeiten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen können weiterhin von den Kantonen festgelegt werden (bis max. 2050). Ob und in welchem Umfang dies von einzelnen Kantonen genutzt wird, ist aktuell noch offen. Was weiterhin am steuerbaren Einkommen abgezogen werden darf, sind denkmalpflegerische Arbeiten. Was bedeutet das unter dem Strich? Die Steuererklärung wird einfacher. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass die Steuerbelastung sinkt. Gerade bei Immobilien, die noch stark mit Hypotheken belastet oder sanierungsbedürftig sind, kann das Gegenteil der Fall sein.

Anstehende werterhaltende Renovationen und Sanierungen sollten nach Möglichkeit vor Inkrafttreten der neuen Regelung vorgenommen werden, damit der Steuerabzug noch geltend gemacht werden kann. Ab dem Jahr 2025 besteht die Möglichkeit, Einzahlungen in die Säule 3a nachzuholen. Bei sehr hohen Unterhalts- oder Renovationskosten in einem Jahr kann es sich allenfalls sogar lohnen, die 3a-Einzahlung in die Folgejahre zu verschieben, um die Abzüge gleichmässiger zu verteilen.

Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für Wohn-Eigentümerinnen und -Eigentümer?

Für Ersterwerberinnen und Ersterwerber gibt es jedoch eine Übergangsregelung: Wer erstmals ein Eigenheim zur Selbstnutzung kauft, darf während zehn Jahren einen begrenzten Teil der Schuldzinsen weiterhin am steuerbaren Einkommen abziehen. Im ersten Jahr sind das maximal 10’000 Franken bei Verheirateten und 5’000 Franken bei Einzelpersonen. In den Folgejahren wird dieser Betrag jährlich um 10 % reduziert. Damit soll der Kauf eines Eigenheims erleichtert werden.

Auch für Eigentümerinnen und Eigentümer von Zweitliegenschaften bringt die Abschaffung des Eigenmietwerts spürbare Veränderungen mit sich. Bei Zweitwohnungen, die überwiegend selbst genutzt werden – zum Beispiel Ferienwohnungen –, entfällt der Eigenmietwert ebenfalls. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Kompetenz, eine neue Objekt- oder Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen, um die wegfallenden Steuereinnahmen zu kompensieren. Ob und wie hoch diese Steuer ausfallen wird und ab wann sie gilt, entscheiden die Kantone individuell – es kann also zu regionalen Unterschieden kommen.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, bleibt der Eigenmietwert zwar weiterhin irrelevant, da Mieteinnahmen wie bisher direkt als Einkommen versteuert werden. Schuldzinsen dürfen künftig nur noch anteilig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und zwar im Verhältnis des Immobilienvermögens zum Gesamtvermögen. Ein Beispiel: Bei einem vermieteten Haus im Wert von 800’000 Franken und zusätzlichem Vermögen von 200’000 Franken beträgt der Anteil der Mietliegenschaft 80 %. Von jährlich 10’000 Franken Schuldzinsen sind daher nur 8’000 Franken abzugsfähig. 2’000 Franken bleiben steuerlich unberücksichtigt.

Lohnt es sich, geplante Sanierungen vorzuziehen, um noch von heutigen Abzügen zu profitieren? Und ist es sinnvoll, die Hypothek rascher zu amortisieren – oder wäre eine Einzahlung in die Säule 3a langfristig attraktiver? Die Antwort hängt stark von der individuellen Situation ab. Bei Fragen wie diesen helfen unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater gerne weiter.