Steuern sparen bei einer Renovation oder Sanierung

Früher oder später fällt bei jeder Liegenschaft eine grössere Reparatur, Renovation oder energetische Sanierung an. Das kann beispielsweise die Küche, die Heizung, die Fassade, das Bad, das Dach oder die Fenster betreffen. Wie lange einzelne Bauteile halten sollten, verrät die Lebensdauertabelle. Anhand dieser Tabelle können Sie abschätzen, in welchem Intervall Unterhaltsreparaturen anfallen und was Sie diese ungefähr kosten werden. Die Steuerbelastung können Sie über Abzüge für die Unterhalts- sowie Sanierungskosten von Gebäuden optimieren, wenn Sie die Renovations- bzw. Sanierungsmassnahmen sinnvoll planen und die Kosten steuerlich absetzen. 

(Quellen: https://www.houzy.ch/post/lebensdauer-wie-lange-halten-bauteile-gerate-und-installationen#1 und https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/verwalten/lebensdauertabelle)

Neben den Hypothekarzinsen dürfen fürs Eigenheim auch die effektiven Kosten für werterhaltende Arbeiten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Abzugsfähig sind unter anderem der ordentliche Gartenunterhalt, Reparaturarbeiten an Küchen- und Sanitäreinrichtungen, Malerarbeiten, Belagsarbeiten. Abziehen können Sie auch den Ersatz und die Reparatur von Heizung, Boiler, Waschmaschine, Tumbler, Kühlschrank etc. sowie Fassadenrenovationen, Dachsanierungen, Prämien für die Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuern usw. Kurz: Alle Reparatur- und Unterhaltskosten für Massnahmen, die den Wert der Liegenschaft erhalten, aber nicht vermehren. 

Nicht abzugsfähig sind Arbeiten, die den Wert der Liegenschaft verbessern bzw. erhöhen, wie der Einbau einer Sauna oder eines neuen Wintergartens. Eine Ausnahme von dieser Regel bilden die Aufwendungen für Energiesparmassnahmen und den Umweltschutz. Wer Stockwerkeigentum besitzt, darf die Einlagen in den Erneuerungsfonds ebenfalls absetzen, welche zur Deckung der Unterhaltskosten der gemeinsamen Bauteile verwendet werden.

Abzüge für werterhaltende Reparaturen und Renovationen dürfen im Umfang der effektiven Kosten oder pauschal abgesetzt werden. Die Höhe ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Im Thurgau beträgt der Pauschalabzug 10 Prozent des Eigenmietwertes oder Mietertrages für bis zu 10 Jahre alte Liegenschaften oder 20 Prozent für Immobilien, die älter sind als 10 Jahre. In Jahren mit tiefen Unterhaltskosten kann sich die Pauschale lohnen. 

Werterhaltende Massnahmen können nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie angefallen sind (Ausnahme: Energiesparmassnahmen, Rückbaukosten für einen Ersatzneubau). Daher kann es sinnvoll sein, die abzugsfähigen Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen, um über mehrere Jahre von einer tieferen Steuerprogression zu profitieren. Warum? Die Einkommenssteuer ist progressiv: Wer mehr verdient, bezahlt verhältnismässig mehr Steuern. Wer beispielsweise 100'000 Franken in die Bad- und Küchenrenovation (je 50'000 Franken) investiert und die Arbeiten auf zwei Steuerperioden verteilt, kann im ersten und im zweiten Jahr je 50'000 Franken vom steuerbaren Einkommen absetzen. Er spart so mehr Steuern, als wenn er die ganzen 100'000 Franken in einem Jahr geltend machen würde. Darum sollten aufwendige Projekte und die damit verbundenen Sanierungskosten steuerlich gut geplant werden.

Wollen Sie Ihre Liegenschaft schrittweise renovieren oder sanieren und Ihr Gebäude energetisch verbessern? Dann empfehlen Ihnen Baufachleute übrigens folgendes Vorgehen:

1. Gebäudehülle optimieren 

• Schlecht isolierte Fassaden, Dächer, Fenster und Decken zu unbeheizten Räumen sanieren bzw. ersetzen
   

Vorteile:

• Energiebedarf und CO2-Emissionen reduzieren
• Wohnkomfort steigern
• Wertsteigerung der Liegenschaft durch verbesserte Effizienz und erhöhten Komfort
• Energetische Sanierungen werden von Bund, Kanton und Gemeinden subventioniert
   

2. Gebäudetechnik optimieren 

• Zum Beispiel: Heizung ersetzen, Solaranlage installieren, Stromverbraucher ersetzen (z.B. mit LED-Leuchten) 
   

Vorteile:

• Energiebedarf und CO2-Emissionen reduzieren
• Wirtschaftlichkeit verbessern bzw. langfristig Heizkosten sparen
• Gesparte Energie hilft Klima und Umwelt zu schützen
   

Mit der Kombination der beiden Massnahmen erzielt man die grösste Wirkung und kann mehr als die Hälfte der Energie einsparen. Gleichzeitig lässt sich der CO2-Ausstoss um 90 Prozent senken.

Zum einen vermeiden Sie so mögliche Baumängel wie Feuchtigkeit, Schimmel oder Wärmebrücken. Zum anderen kann die Heizung an den tieferen Energiebedarf angepasst werden.

Eine energetische Sanierung kann wertvermehrenden Charakter aufweisen. Dennoch sind die Sanierungskosten für energetische Massnahmen, wie der Einbau von Energiesparfenstern, die Installation einer Photovoltaikanlage oder der Einbau einer Wärmepumpe, steuerlich abzugsfähig. Der Bund und die Kantone fördern Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz von Liegenschaften. Die Investitionskosten für Energiesparmassnahmen und Umweltschutz sowie Rückbaukosten im Zusammenhang mit einem Ersatzneubau können seit 01.01.2020 über bis zu drei Steuerperioden in Abzug gebracht werden. Dies allerdings nur, soweit sie im ersten Jahr nicht vollständig berücksichtigt werden konnten. Wenn also die Abzüge das Reineinkommen in einer Steuerperiode übersteigen, dann dürfen nicht verrechnete Kosten auf das nächste und allenfalls übernächste Jahr übertragen werden. Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer, die viel investiert haben, können bei einer Verteilung der Kosten eine starke Reduktion ihrer Einkommenssteuerbelastung erreichen. 

Energetische Sanierungen zahlen sich mehrfach aus:

• Sie senken die Steuerbelastung, indem Sie die Kosten für das energetische Sanieren von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
• Sie steigern die Energieeffizienz Ihrer Immobilie und senken den Energieverbrauch. Das führt nachhaltig zu Kosteneinsparungen aufgrund reduzierter Energiekosten. Mit der Sanierung von Fenstern und einer besseren Aussendämmung können beispielsweise bis zu einem Drittel der Energiekosten oder gar mehr eingespart werden.
• Sie werden finanziell gefördert. Auf energiefranken.ch finden Interessierte eine Übersicht über die Förderung durch Bund, Kantone und Gemeinden.

Zusätzlich unterstützt Sie die TKB bei der nachhaltigen Renovation Ihrer Immobilie (z.B. nach Minergie- oder GEAK-Standard) mit einer Hypothekarzinsreduktion von 0,50 Prozent*. Mit unserer Energie-Hypothek sparen Sie so bis zu 20'000 Franken Zinskosten.

* Hypothekarvolumen < CHF 2 Mio.: mind. CHF 20'000 / max. CHF 200’000                            * Hypothekarvolumen > CHF 2 Mio.: mind. CHF 20'000 / max. CHF 400’000

Besitzen Sie eine ältere Liegenschaft und überlegen sich eine Modernisierung vorzunehmen? Die TKB bietet allen Besitzerinnen und Besitzern von Eigenheimen im Kanton Thurgau eine kostenlose energetische Immobilienbeurteilung im Wert von 420 Franken an. Vereinbaren Sie einen Termin mit einer der öffentlichen Energieberatungsstellen des Kantons Thurgau (eteam – ihre energieberater). Finden Sie dabei heraus, wie Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren und Ihre Steuerbelastung optimieren können. Die Beraterinnen und Berater der TKB zeigen Ihnen in einem unverbindlichen Gespräch zudem gerne auf, welche Finanzierungsmöglichkeiten sich für Ihr Vorhaben anbieten und wie Sie am besten vorgehen – Schritt für Schritt.

Die TKB übernimmt zukünftig die Kosten für die GEAK-Expertise* bei einer Finanzierung des energieeffizienten Neubaus oder der energetischen Modernisierung des Eigenheims mit der TKB.

* GEAK Neubau / GEAK Plus