Der Traum vom eigenen Haus oder von der eigenen Wohnung bleibt ungebrochen. Doch viele junge Familien fragen sich mit Blick auf die steigenden Immobilienpreise: «Können wir uns ein Eigenheim leisten?» Wie realistisch das ist, lässt sich leicht überprüfen.
Ein durchschnittliches Haus mit 6,5 Zimmern kostet im Kanton Thurgau rund 1,2 Millionen Franken. Eine 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung kostet je nach Gemeinde durchschnittlich zwischen 730'000 Franken und 870'000 Franken. Das sind Zahlen, bei denen es so manchen jungen Familien, die vom Eigenheim träumen, schwindlig wird. Doch gleich aufgeben?
Ob der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung komplett utopisch ist oder ob er sich auch für eine durchschnittliche Thurgauer Familie erfüllen lässt, kann einfach geprüft werden. In unserem Beispiel schauen wir anhand der fiktiven Familie Güttinger, ob und wie sie ihren Wohntraum verwirklichen kann. Können Herr und Frau Güttinger 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren? Und verdienen sie zusammen so viel, dass die Wohnkosten (inkl. Amortisation der Hypothek) nicht mehr als 35 Prozent ihres Bruttoeinkommens ausmachen?
Eine Thurgauer Familie träumt von der Eigentumswohnung: Kann sie sich das Eigenheim leisten?
Unsere fiktive Familie Güttinger wohnt zur Miete in einer Wohnung in einer ländlichen Gemeinde im Thurgau, träumt aber schon lange von einem Eigenheim. Vater David (42) ist leitender Angestellter in einem handwerklichen Betrieb und zu 100 Prozent arbeitstätig. Mama Fabienne (37) arbeitet zu 30 Prozent als kaufmännische Angestellte und kümmert sich um die beiden Kinder, Robin (9) und Alessia (7).
Ihre Traumwohnung: 4,5 Zimmer, 130m2, Terrasse mit Blick ins Grüne und im Idealfall in der Nähe ihres jetzigen Wohnorts im Thurgau. Der Kaufpreis: 727'000 Franken. Um herauszufinden, ob sich Güttingers ihren Wohntraum erfüllen können oder ganz generell überhaupt ein Eigenheim finanzieren, gilt es, die Finanzen der Familie genau zu prüfen.
Langes Sparen fürs Eigenkapital
Rund acht Jahre haben Güttingers für ihr künftiges Wohneigentum gespart – genau so lange, wie dies eine durchschnittliche Schweizer Familie tut. Wie viele Familien, die sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen, haben auch Güttingers einen Erbvorbezug bekommen: Fabiennes Eltern haben ihr bereits einen Teil ihres künftigen Erbes ausbezahlt, damit Güttingers mehr Eigenkapital für ihr Eigenheim aufbringen können.
Zusammen mit ihren Ersparnissen kommt die Familie so auf rund 80'000 Franken. Dazu kommen rund 67'000 Franken aus der privaten, gebundenen Vorsorge der beiden, also aus der Säule 3a. Reichen diese 147'000 Franken an Eigenmitteln für den Erwerb der Traumwohnung? Aber nicht nur das Eigenkapital ist für die Einschätzung entscheidend – auch das Einkommen der beiden muss berücksichtigt werden.
Stunde der Wahrheit: die Tragbarkeitsrechnung
Diese beiden Komponenten sind für die Berechnung der Kauf- beziehungsweise Wohnkosten relevant:
- Eigenkapital: Mindestens 20 Prozent der Anlagekosten sind als Eigenmittel (Eigenkapital) aufzubringen. Bei Finanzierungen von selbst bewohntem Wohneigentum werden mindestens 10 Prozent echte Eigenmittel zwingend vorausgesetzt, also Gelder, welche nicht aus einem Vorbezug, beziehungsweise einer Verpfändung der 2. Säule (Pensionskasse/Freizügigkeitskonto), stammen.
- Jahreseinkommen: Relevant für die Berechnung der Wohnkosten: Die Belastung aus Verzinsung (zu einem Durchschnittszinssatz von derzeit 5 Prozent), Unterhalt und Amortisation sollte nicht mehr als 35 Prozent des Bruttoeinkommens betragen.
Tragbarkeitsrechnung für Familie Güttinger
Der Kaufpreis
Eigenkapital
- 80'000 Franken bar (Erbvorbezug, Schenkung)
- 67'000 Franken Bezug 3. Säule
- 147'000 Franken total eigene Mittel
Relevant für den Erwerb ist: Mindestens 20 Prozent der Anlagekosten sind als Eigenmittel (Eigenkapital) aufzubringen. Bei Finanzierungen von selbst bewohntem Wohneigentum werden mindestens 10 Prozent echte Eigenmittel zwingend vorausgesetzt, d.h. Gelder, welche nicht aus einem Vorbezug, beziehungsweise einer Verpfändung der 2. Säule (Pensionskasse), stammen.
Berechnung
Kaufpreis: 727'000 Franken
Eigenmittel: 147'000 Franken
Finanzierungsbedarf: 580'000 Franken (Hypothek, deckt maximal 80 Prozent des Kaufpreises)
Die Güttingers verfügen über genügend Eigenkapital, um eine Hypothek aufzunehmen und so den ganzen Kaufpreis decken zu können.
Die Wohnkosten
Jahreseinkommen
- David: 90'500 Franken Jahreseinkommen brutto
- Fabienne: 30'000 Franken Jahreseinkommen brutto (Teilzeit)
- Total gemeinsames Jahreseinkommen 120'500 Franken (keine Verpflichtungen wie Leasing, Kredit)
Relevant für die Berechnung der Wohnkosten: Die Belastung aus Verzinsung (zu einem Durchschnittszinssatz von derzeit 5 Prozent), Unterhalt und Amortisation sollte nicht mehr als 35 Prozent des Bruttoeinkommens, im Fall von der Familie Güttinger 120'500 Franken, betragen.
Berechnung
Hypothek: 580'000 Franken x 5 Prozent kalkulatorischer Zins: 29'000 Franken
Amortisation innert 15 Jahren (2. Hypothek): 6'700 Franken
Unterhaltskosten (0,7 Prozent vom Kaufpreis): 5'089 Franken
Total Aufwendungen: 40'789 Franken
Total Jahreseinkommen: 120'500 Franken
Das bedeutet für die Güttingers also: Sie können sich das Eigenheim leisten und sich den Traum von der Eigentumswohnung erfüllen, denn die Tragbarkeit von 35 Prozent ist erfüllt.
Bereit für den Haus- oder Wohnungskauf? Mit Geld aus der Pensionskasse Eigenkapital erhöhen
Gute Neuigkeiten für Güttingers: Die 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung im Thurgau können sie sich finanziell leisten. Dabei hätten sie aber auch noch die Option, ihr Eigenkapital weiter zu erhöhen. Das können sie tun, indem sie ihre Pensionskassengelder entweder vorbeziehen oder verpfänden. Je nachdem, wie viel Geld sie aus der Pensionskasse beziehen können, ist dann vielleicht sogar ein Hauskauf möglich. Schliesslich leben die meisten Thurgauer Eigenheim-Besitzenden in einem Haus (37 Prozent aller Haushalte vs. 10 Prozent, die in einer Eigentumswohnung leben). Das eigene Haus ist im Vergleich zu einer Wohnung aber noch einmal teurer: So kostet ein frei stehendes achtjähriges Musterhaus mit rund 180m2 Wohnfläche im Kanton Thurgau durchschnittlich 1,2 Millionen Franken.
Mit zielbasiertem Investieren Eigenkapital für das Eigenheim erwirtschaften
Das eigene Haus oder die eigene Wohnung liegt noch in weiter Ferne? Dann lohnt es sich, jetzt gezielt auf das Eigenheim zu sparen – oder Geld so anzulegen, dass es für diesen Traum einzahlt.
Beim «Zielbasierten Investieren» der TKB beraten wir Sie, wie Sie mit Wertschriften Ihre Ertragschancen erhöhen und so Ihre Lebensziele – wie den Kauf von Wohneigentum – schneller erreichen können. Wie das funktioniert, erklären wir Ihnen hier.
Gebühren, Möbel und Umzug: Zusatzkosten nicht vergessen
Nachdem Familie Güttinger nun weiss, dass sie sich ihre Eigentumswohnung leisten kann, ist es aber noch nicht vorbei mit den Kalkulationen. Wer nämlich beruhigt in die eigenen vier Wände ziehen möchte, sollte sich bewusst sein, dass zusätzlich zu den Kaufkosten auch noch Gebühren bezahlt werden müssen.
In unserem Beispiel kämen zum Beispiel rund 5'500 Franken für die Grundbuchgebühren zum Kaufpreis hinzu. Wie sich die Gebühren genau zusammensetzen, erklären wir in unserem Artikel «Wohnung oder Haus kaufen: der umfassende Ratgeber». Und: Es lohnt sich auch, etwas Rücklagen für den Umzug und allfällige Umbauten oder neue Möbel auf der Seite zu haben. So wird der Einzug in die eigene Wohnung noch schöner.
