Wer den Wert einer Immobilie kennt, hat nicht nur beim Kauf und Verkauf einen Vorteil, sondern auch bei der langfristigen Planung der eigenen Finanzen. Doch wie kommt der Wert zustande? Wir geben einen Überblick über die gängigsten Immobilienbewertungsmethoden und die Faktoren, die den Wert bestimmen.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Eine Einschätzung zeigt, wie viel eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung voraussichtlich wert ist. Fachpersonen ermitteln dafür den sogenannten Verkehrswert, oft auch Marktwert genannt. Dieser individuell geschätzte Wert beschreibt den Preis, der bei einer Veräusserung unter normalen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag voraussichtlich erzielt werden kann.
Bewerterinnen und Bewerter berücksichtigen neben objektiven Kriterien wie Lage, Zustand, Grösse und Ausstattung auch die Nachfrage sowie die Erwartungen einer typischen Käufergruppe. So entsteht ein neutraler und nachvollziehbarer Wert, der als Grundlage für wichtige Entscheidungen rund um die Immobilie dient.
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
Eine aktuelle, professionelle Immobilienbewertung ist besonders in diesen Situationen ratsam:
- vor dem Verkauf einer Immobilie
- vor dem Kauf einer Immobilie
- nach grösseren Umbauten oder Sanierungen
- bei Erbteilungen
- bei einer Scheidung
- wenn die Finanzierung erneuert werden muss
«Gerade in einem dynamischen Marktumfeld ist eine aktuelle Immobilienbewertung wichtig. Wer mit veralteten Zahlen arbeitet, riskiert eine Fehleinschätzung des Marktwerts.»
Immobilienbewertungsmethoden im Überblick
Hedonische Methode
Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen werden häufig mit einem hedonischen Bewertungsverfahren beurteilt. Dieses basiert auf umfangreichen Datenbanken mit Marktdaten und erfolgten Immobilientransaktionen. Zahlreiche und wesentliche Eigenschaften wie Lage, Grösse, Baujahr oder Zustand tausender Objekte werden verglichen. Mittels analytischer Statistik werden die Preise für die einzelnen Eigenschaften ermittelt und auf das Bewertungsobjekt angewendet. Daher eignet sich die hedonische Bewertung besonders für Immobilien mit einer hohen Anzahl an Vergleichswerten, wie beispielsweise Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in zentralen Lagen oder in der Agglomeration.
Discounted-Cash-Flow-Methode und Ertragswertmethode
Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) und die Ertragswertmethode bewerten Immobilien anhand der nachhaltig erzielbaren Erträge. Während bei der DCF-Methode die künftig erwarteten Zahlungsströme auf den heutigen Wert abgezinst werden, basiert die Ertragswertmethode auf der Kapitalisierung der nachhaltigen Erträge. Beide Verfahren eignen sich insbesondere für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser sowie Büro-, Gewerbe- und Geschäftsliegenschaften.
Sachwertmethode
Bei der Sachwertmethode, oft auch als Realwertmethode bezeichnet, wird neben der Bausubstanz zusätzlich der Landwert berücksichtigt. Der Wert der Bausubstanz basiert auf den Neubaukosten für eine gleichwertige Immobilie, abzüglich einer altersbedingten Wertminderung. Die Methode kommt vielfach bei Objekten zum Einsatz, die keinen Ertrag abwerfen, aber auch bei Spezialobjekten, für die es nur wenige oder keine Vergleichsobjekte gibt.
Online-Immobilienbewertung oder Bewertung durch Experten vor Ort
Für eine «erste» grobe Schätzung des Immobilienwerts sind Online-Tools in der Regel ausreichend. So können sich Käuferinnen und Verkäufer ein erstes Bild machen. Wird der Verkaufswunsch oder das Kaufinteresse allerdings konkret, lohnt sich eine Schätzung durch eine Fachperson vor Ort. Sie ist genauer und kann weitere Faktoren einfliessen lassen, die ein automatisiertes Tool nicht berücksichtigt. Zudem liefern Online-Tools bei Liegenschaften mit wenigen Vergleichsmöglichkeiten, etwa weil sie einen besonderen Ausbaustandard haben oder an einzigartiger Lage stehen, oft keine aussagekräftigen Bewertungen.
So läuft eine Immobilienbewertung ab
Trotz modernster Technologie gehört beim klassischen Bewertungsauftrag ein Vor-Ort-Termin dazu. Denn oft zeigt sich erst bei der Besichtigung, in welchem Zustand sich eine Immobilie tatsächlich befindet. Die Fachperson beurteilt dabei zum Beispiel den Ausbaustandard, getätigte Renovationen, allfällige Mängel oder Besonderheiten des Objekts. Durch diese Zusatzinformationen fliessen menschliches Fachwissen und Erfahrung in die Schätzung mit ein.
Die Immobilienbewertung durch die TKB läuft in der Regel wie folgt ab:
1. Die Auftraggeberin oder der Auftraggeber nimmt Kontakt mit uns auf.
2. Anschliessend definieren wir die notwendigen Unterlagen und vereinbaren einen Besichtigungstermin vor Ort.
3. Nach der Objektbesichtigung erarbeiten wir das Bewertungsgutachten und klären die offenen Fragen mit dem Auftraggeber.
4. Ungefähr zwei Wochen nach der Besichtigung stellen wir dem Auftraggeber das Bewertungsgutachten digital oder auf Wunsch auch physisch zu.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie
Grundsätzlich beeinflussen diese Hauptfaktoren den Immobilienwert:
- Lage: Dazu zählen die Region, die Gemeinde und das Quartier, aber auch Faktoren wie die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten oder die Aussicht.
- Art der Immobilie: Ein freistehendes Eigenheim, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung erzielen unterschiedliche Preise am Markt.
- Alter und Zustand der Immobilie: Handelt es sich um einen Neubau oder einen Altbau? Hat die Immobilie Sanierungsbedarf oder wurde sie kürzlich energetisch umfassend saniert?
- Wohnfläche und Grundstücksfläche: Je grösser die Fläche, desto höher ist in der Regel der Preis, der beim Verkauf erzielt werden kann.
- Ausstattung: Merkmale wie moderne Küchengeräte, hochwertige Sanitäranlagen, aber auch ein grosser Balkon, eine Terrasse oder ein eigener Parkplatz sorgen bei der Immobilienbewertung für einen höheren Wert.
- Markttrends und wirtschaftliche Lage: Auch Immobilien folgen Trends. Zudem beeinflussen die aktuellen Zinssätze und die wirtschaftlichen Aussichten, wie attraktiv es ist, in Immobilien zu investieren, was sich auf die Preise auswirkt.
FAQ: Häufige Fragen rund um die Immobilienbewertung
Die Kosten richten sich nach dem Aufwand. Für ein Einfamilienhaus betragen sie in der Regel zwischen 1500 und 2000 Franken.
Ja, eine Immobilienbewertung lohnt sich vor allem dann, wenn Sie eine wichtige Entscheidung rund um eine Immobilie treffen möchten – etwa bei einem Verkauf, Kauf, einer Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung.
Das Bewertungsteam der TKB nutzt für die Immobilienbewertung eine Software des Schweizer Immobiliendienstleisters Wüest Partner, welche aktuelle Marktdaten sowie zusätzliche Informationen liefert, etwa zu Preisentwicklungen und Angebotsdaten, zur Entwicklung der Nachfrage oder zur Attraktivität der Standortgemeinde. Als führende Hypothekarbank im Thurgau kennt die TKB zudem viele konkrete Preise von Immobilientransaktionen in der Region. Dieses umfassende Wissen, kombiniert mit Erfahrung und Methodenkompetenz, ist der Schlüssel, um Immobilien fundiert und möglichst marktgerecht einzuschätzen.
Die Frage ist immer, für welchen Zweck die Schätzung erstellt werden soll. Für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist in der Regel der Verkehrswert, häufig auch Marktwert genannt, relevant. Er zeigt, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen kann. Daneben gibt es weitere Schätzwerte, zum Beispiel den Liquidationswert oder einen Wert aus Sicht von Investorinnen und Investoren. Welcher Wert ermittelt wird, hängt vom Zweck der Bewertung ab.
Am häufigsten wird das Immobilienbewertungsteam der TKB mit Bewertungen von Wohneigentum, Mehrfamilienhäusern, Bauland und Gewerbeliegenschaften beauftragt. Die Expertinnen und Experten können aber sämtliche Arten von Immobilien bewerten, wie beispielsweise Hotels, Schweineställe oder andere Spezialimmobilien.
Bei der Wahl einer Immobilienbewerterin oder eines Immobilienbewerters sind Fachwissen, Erfahrung und lokale Marktkenntnis besonders wichtig. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt nicht nur Daten und Vergleichswerte, sondern auch bauliche Aspekte, den Zustand der Immobilie und die Entwicklung des regionalen Marktes.
Im Team Immobilienbewertung der TKB sind ausgebildete Immobilienbewerterinnen und Immobilienbewerter tätig, die über zusätzliche Expertise in der Baubranche verfügen. Beispielsweise als Architekten, Hochbauzeichner oder Bauingenieure. Das Team arbeitet zudem mit rund 20 externen Bewerterinnen und Bewertern zusammen, die sich über das ganze Marktgebiet verteilen. So wird sichergestellt, dass die lokalen Marktkenntnisse in die Bewertung einfliessen.
Pascal Wiesli, Leiter Immobilienbewertung, stand dem Redaktionsteam bei diesem Artikel mit seiner Fachexpertise unterstützend zur Seite. Gemeinsam mit seinem Kollegen Thomas Wolfer leitet Pascal die Abteilung Immobilienbewertung der TKB. Er verantwortet mit seinem Team die Bewertung von Liegenschaften für interne und externe Kunden, entwickelt Bewertungsrichtlinien und sorgt für eine einheitliche und fundierte Beurteilung von Immobilien. Die Fachstelle Nachhaltige Immobilien ist Teil der Abteilung Immobilienbewertung und unterstützt die Bank im Bereich nachhaltiger Immobilien. Mit seiner langjährigen Erfahrung berät er Kundinnen und Kunden sowie verschiedene interne Abteilungen bei fundierten Entscheidungen rund um Immobilienbewertungen. In seiner Freizeit verbringt er gerne Zeit mit seiner Familie und seinen Freunden und entdeckt auf gemeinsamen Reisen neue Orte und Kulturen. Pascal spielt gerne Tennis und findet dabei den idealen Ausgleich zu seinem Berufsalltag.
