Das Leben in den eigenen vier Wänden geniessen: Ein Traum, den viele (frisch) verheiratete Ehepaare hegen. Bei einer Trennung kann aus diesem Traum aber schnell ein Albtraum werden – vor allem dann, wenn wichtige Fragen um die gemeinsame Immobilie nicht geklärt sind.
Im Thurgau werden jährlich über 1'200 Hochzeiten gefeiert. Für viele Paare krönt der Kauf eines gemeinsamen Hauses oder einer Wohnung das Glück. Doch: Nicht jede Liebe hält ewig.
Treffen die Eheleute die Entscheidung getrennte Wege zu gehen, haben sie viele Fragen zu klären.
- Was passiert mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung während der Trennung?
- Verkaufen, teilen, allein übernehmen: Welche Möglichkeiten bieten sich nach der Scheidung und wie wirken sich diese finanziell aus?
- Was passiert mit der Hypothek?
Eine frühzeitige Absprache zu Finanz- und Vermögensthemen während der Ehe kann Streitigkeiten im Falle einer Scheidung vorbeugen.
Haus und Scheidung: Mögliche Szenarien
Im Falle einer Scheidung stellt sich bei gemeinsamem Wohneigentum in der Schweiz unweigerlich die Frage, wie es mit dem Haus oder der Eigentumswohnung weitergeht. Je nach persönlicher, familiärer und finanzieller Situation kommen unterschiedliche Lösungen infrage. Einige mögliche Szenarien haben wir für Sie zusammengestellt:
Eine Möglichkeit ist, das Haus trotz Scheidung im gemeinsamen Eigentum zu behalten. So kann etwa eine Partei weiterhin darin wohnen und der anderen eine Miete bezahlen. Alternativ wird der Nutzungsvorteil bei der Berechnung von Unterhaltsbeiträgen berücksichtigt. In gewissen Konstellationen kann es auch sinnvoll sein, die Liegenschaft vorübergehend oder dauerhaft zu vermieten.
Eine weitere Option besteht darin, dass einer der Eheleute das Wohneigentum übernimmt und künftig alleinige Eigentümerin oder alleiniger Eigentümer wird. Voraussetzung ist in der Regel, dass die Finanzierung langfristig tragbar ist und die andere Partei entsprechend ihrer Ansprüche ausbezahlt werden kann. Dabei spielen insbesondere Hypothek, Eigenmittel und die Zustimmung der Bank eine zentrale Rolle.
Schliesslich kann auch der Verkauf der Immobilie die zweckmässigste Lösung darstellen. Der Verkaufserlös wird nach Abzug von Hypotheken und allfälligen Steuern entsprechend den güterrechtlichen Ansprüchen zwischen den Eheleuten aufgeteilt.
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von der Finanzierung der Liegenschaft und der Einigung zwischen den Eheleuten ab. Auch der Güterstand der Eheleute ist ein wichtiger Faktor dabei. Im folgenden Abschnitt wird daher erläutert, welchen Einfluss der Güterstand auf das Wohneigentum bei einer Scheidung hat.
Einfluss des Güterstandes auf Wohneigentum bei Scheidung
Bei einer Scheidung teilen die Ehegatten das Vermögen nach dem gewählten Güterstand auf. Dieser ist der erste wichtige Faktor bei der Vermögensverteilung. In der Schweiz gibt es drei Güterstände. Der gesetzliche und somit häufigste Güterstand ist die Errungenschaftsbeteiligung. Dieser gilt automatisch, wenn keine andere Regelung mit einem Ehevertrag vereinbart oder sogar gerichtlich angeordnet wurde.
Das Vermögen beider Ehepartner wird in Eigengut und Errungenschaft aufgeteilt. Das Eigengut beinhaltet vereinfacht beschrieben: Alles, was sie oder er vor der Hochzeit besessen oder während der Ehe unentgeltlich erhalten hat. Zur Errungenschaft zählt grösstenteils das Vermögen, welches nach der Eheschliessung erwirtschaftet wurde. Dieses wird nach der Scheidung halbiert, sofern nichts anderes geregelt wurde. Vielfach wird Wohneigentum mit einer Erbschaft oder Erbvorbezug gekauft, dann ist es keine Errungenschaft, auch wenn es während der Ehe gekauft wurde und auf beide Ehegatten lautet.
Jede Ehepartnerin/jeder Ehepartner ist und bleibt Eigentümerin/Eigentümer ihres/seines Vermögens – unabhängig davon, ob es vor, während oder nach der Ehe angespart wurde. Hat beispielsweise eine Person das Haus in die Ehe eingebracht und steht sie allein im Grundbuch, bleibt die Immobilie im Scheidungsfall grundsätzlich in ihrem Eigentum. Für allfällige gemeinsame Investitionen in die Immobilie besteht lediglich ein Anspruch auf Ausgleich.
Das Einkommen und Vermögen – damit in der Regel auch die Immobilie – gehört beiden Eheleuten und wird als Gesamteigentum angesehen, selbst wenn nur eine Person den Kauf finanziert hat. In diesem Fall können sie nur gemeinsam darüber verfügen (ausser bei Dingen des persönlichen Gebrauchs wie zum Beispiel Schmuck, Uhren oder Kleider).
Wie wirken sich die Eigentumsverhältnisse bei Scheidung auf die Immobilie aus?
Es ist wichtig zu wissen, aus welchem «Vermögenstopf» das Wohneigentum gekauft wurde. Deshalb sind die Eigentumsverhältnisse der zweite wichtige Faktor bei der Vermögensverteilung. Es kann sinnvoll sein, die Eigentumsverhältnisse, basierend auf den eingebrachten Mitteln, zwischen den Partnern zu definieren und auch entsprechend im Grundbuch festzuhalten. Das Gesetz sieht drei mögliche Eigentumsformen vor:
- Alleineigentum: Die Immobilie gehört einem Ehepartner allein.
- Gesamteigentum: Das Haus oder die Wohnung gehört beiden Ehepartnern. Beide sind im Grundbuch eingetragen und können nur gemeinsam darüber verfügen – also ein gemeinsames Eigentum.
- Miteigentum: Hierbei handelt es sich um die meistverbreitete Eigentumsform. Im Grundbuch sind beide Partner eingetragen – jedoch mit ihrem jeweiligen Anteil. Die Miteigentümerin oder der Miteigentümer kann über ihren/seinen eigenen Anteil selbstständig verfügen.
Haus bei Scheidung: Wem gehört nun welcher Anteil?
Auch wenn der Güterstand und die Eigentumsverhältnisse geregelt sind, ist noch nicht klar, wer denn nun die Immobilie bei einer Scheidung oder Trennung bekommt und wie die Vermögenswerte aufgeteilt werden.
Möchte eine Partei im Haus wohnen bleiben, gilt es folgende Fragen zu klären:
- Ist es einem Partner überhaupt möglich, das Haus oder die Wohnung allein zu behalten?
- Wie sieht es mit den finanziellen Mitteln bzw. der Tragbarkeit aus?
- Wie können Ausgleichszahlungen finanziert werden?
Unser Tipp
Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit der finanzierenden Bank und prüfen Sie die Möglichkeit der Liegenschaftenübernahme.
Kommt es zu Streitigkeiten, entscheidet das Gericht, wer in der ehelichen Wohnung bzw. im Haus wohnen darf. Bei richterlichen Erwägungen, also wenn ein Richter oder eine Richterin die Angelegenheit prüft, spielen nicht nur die beiden oben genannten Faktoren (Güterstand und Eigentumsverhältnisse) eine Rolle. Auch mögliche Regelung der Kinderbetreuung, die Gesundheit oder das Alter der Partner können den Entscheid des Gerichtes beeinflussen.
Bei Miteigentum sprechen Gerichte die Immobiliennutzung meistens jener Ex-Partnerin oder jenem Ex-Partner zu, bei der oder dem die Kinder leben. Wenn die auszuziehende Ehegattin oder der auszuziehende Ehegatte als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist, kann sie oder er von jener Partnerin oder jenem Partner, die oder der in der Immobilie bleibt, eine monatliche Ausgleichszahlung verlangen.
Wie steht es um das Wohnrecht?
Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen kann das Gericht einer Ehepartnerin oder einem Ehepartner im Rahmen des Eheschutz- oder Scheidungsverfahrens ein befristetes Wohnrecht an der ehelichen Liegenschaft zusprechen. Dies geschieht insbesondere dann, wenn minderjährige Kinder betroffen sind oder eine Partei aus persönlichen oder gesundheitlichen Gründen besonders schutzbedürftig ist. Das Wohnrecht ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen, regelt jedoch, wer die Immobilie vorübergehend nutzen darf.
Was passiert bei einer Scheidung mit der Hypothek?
Gemäss Amt für Daten und Statistik Kanton Thurgau erfolgt ein Drittel aller Scheidungen in den ersten zehn Ehejahren (Stand 2024). Die Hypothek ist zu diesem Zeitpunkt in der Regel noch nicht abbezahlt. Bei einer gemeinsamen Hypothek haften beide Ehepartner solidarisch. Solidarhaftung bedeutet, dass beide gegenüber der Bank für die gesamte Hypothekarschuld verantwortlich sind, also nicht nur für einen «eigenen» Anteil. Können Zinsen oder Amortisationen nicht bezahlt werden, darf die Bank frei entscheiden, welchen der beiden Eheleute sie für die gesamte Forderung in Anspruch nimmt. Intern können zwar Ausgleichsansprüche bestehen, gegenüber der Bank bleiben jedoch beide voll verpflichtet, solange keine neue Vereinbarung getroffen wird.
Scheidung heisst unter anderem, dass man künftig zwei separate Haushalte finanziert. Dadurch steigen die laufenden Kosten deutlich. Daher muss sorgfältig geprüft werden, ob die Immobilie von einer Person allein weitergetragen werden kann. Entscheidend ist dabei die sogenannte Tragbarkeit. Die Bank prüft, ob Einkommen, Vermögen und finanzielle Verpflichtungen ausreichen, um die kalkulatorischen Hypothekarzinsen (meist mit 5 Prozent gerechnet), die Amortisation sowie die Unterhaltskosten zu decken. Als Richtwert gilt, dass diese Kosten in der Regel nicht mehr als etwa 33 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen sollten. Ob eine alleinige Übernahme möglich ist, entscheidet letztendlich die finanzierende Bank.
Ist dies nicht der Fall, bieten sich drei mögliche Lösungen an:
Die Hypothek bleibt auf beiden Partnern (Solidarhaftung) und die Eigentumsverhältnisse ändern sich nicht. Meist wird im Scheidungsurteil eine Frist bis zum Verkauf oder zu einer Übertragung festgehalten. In dieser Zeit haften für Zinsen und Amortisation weiterhin beide Eheleute gemeinsam – unabhängig davon, wer tatsächlich in der Immobilie wohnt.
Wird die Immobilie verkauft, ist es empfehlenswert, dass die Hypothek dem neuen Käufer, der neuen Käuferin übertragen wird und unter den gleichen Konditionen weiterläuft.
Die Hypothek wird vorzeitig aufgelöst und die Immobilie verkauft. Die Hypothekarnehmenden müssen dadurch bei Festhypotheken die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.
Tipps für mehr Klarheit rund um die Immobilie bei einer Scheidung
Es mag schwerfallen, bereits zu Beginn oder während den schönen gemeinsamen Momenten in einer Ehe an mögliche negative Szenarien zu denken. Es lohnt sich jedoch allemal, darüber zu sprechen. Hier sind unsere drei Tipps für Sie, damit Sie von Anfang an klare Verhältnisse schaffen:
Tipp 1:
Klären Sie die Eigentumsverhältnisse Ihrer Immobilie bereits vor dem Kauf.
Tipp 2:
Lassen Sie diese im Grundbuch eintragen – idealerweise basierend auf den jeweiligen Anteilen der Finanzierung.
Tipp 3:
Gehört die Liegenschaft beiden Parteien, halten Sie die Verhältnisse der finanziellen Beteiligung im Ehevertrag fest.
FAQ: Häufige Fragen zu Haus und Scheidung
Während der Trennungsphase (Eheschutzverfahren) kann das Gericht regeln, wer vorübergehend in der ehelichen Wohnung oder im Haus bleiben darf. Dabei stehen insbesondere das Kindeswohl und die Betreuungsregelung im Vordergrund. Häufig erhält jene Person das Wohnrecht, bei der die Kinder hauptsächlich leben. Die Eigentumsverhältnisse bleiben jedoch unverändert, bis eine definitive güterrechtliche Auseinandersetzung erfolgt.
Erbschaften gelten im ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung grundsätzlich als Eigengut. Wurde also geerbtes Vermögen für den Kauf oder die Finanzierung der Immobilie eingesetzt, kann im Scheidungsfall ein entsprechender Rückerstattungs- und/oder Mehrwertanspruch bestehen. Entscheidend ist, wie der Geldfluss dokumentiert wurde und ob das Erbe klar dem Eigengut zugeordnet werden kann.
Eine professionelle Bewertung empfiehlt sich immer dann, wenn eine Partei die Immobilie übernehmen möchte oder Unklarheit über den aktuellen Marktwert besteht. Da sich Immobilienpreise (gerade regional) stark verändern können, schafft eine neutrale Schätzung Transparenz und bildet die Grundlage für faire Ausgleichszahlungen. Sie ist zudem wichtig für die Prüfung der Tragbarkeit durch die Bank.
Simone Ramirez Rojas, Senior Erbschaftsberaterin und Expertin im TKB Pensionszentrum, stand dem Redaktionsteam bei diesem Artikel mit ihrer Fachexpertise unterstützend zur Seite. Simone ist in Arbon aufgewachsen, verheiratet und lebt in Muolen. Die Inhaberin des Thurgauer Notarenpatentes und Finanzplanerin mit eidg. Fachausweis ist schon seit 2013 bei der Thurgauer Kantonalbank und führt Beratungen im Ehegüter- und Erbrecht sowie bei Erbvorbezügen durch, erstellt Ehe- und Erbverträge sowie Vorsorgeaufträge und Erbteilungsverträge. Sie unterstützt die Kundenberaterinnen und Kundenberater unserer Geschäftsstellen bei Erbschaftsfragen und referiert bei Fachveranstaltungen und Schulungen. In ihrer Freizeit verwöhnt sie gerne ihre Kinder mit leckeren Bäckereien, verbringt Zeit mit ihrer Familie und Freunden, powert sich im Zumba aus und stellt ihr Können als Hobby-Gärtnerin unter Beweis.
