Gründe dafür, einen Altbau zu kaufen, gibt es viele – vielleicht die Lage oder ein günstiger Kaufpreis? Doch oft bedeutet der Kauf eines alten Hauses auch einen erheblichen Renovierungsaufwand. Wann lohnt es sich, den Altbau zu sanieren? Und wann ist ein Abriss und Neubau die bessere Lösung?
Mehr als die Hälfte aller Immobilien in der Schweiz sind über 40 Jahre alt. Wer sich also auf die Suche nach einem passenden Eigenheim begibt, trifft sicherlich auch auf ältere Gebäude. Schnell stellt sich dann die Frage, ob sich der Kauf des Altbaus und eine allenfalls umfassende Sanierung lohnt, ob ein Abbruch und ein Neubau eines Hauses die bessere Option ist oder ob man auf dem hart umkämpften Immobilienmarkt doch noch länger zuwarten möchte, bis ein passenderes Haus auftaucht.
Altbau: Charme und Geschichte
Alte Häuser können einiges bieten, mit dem Neubauten nicht aufwarten können: viel Charme und architektonische Highlights der letzten Jahrzehnte zum Beispiel. Historische Gebäude verzaubern vielleicht sogar noch mit Original-Stuck oder Fischgrätparkett. Bei Häusern aus den 70er-Jahren mag manchmal etwas mehr Fantasie nötig sein, um einen Altbau in ein Traumhaus zu verwandeln – aber auch hier gibt es oft grosses Potenzial zu entdecken. Zudem sind alte Häuser häufig etwas günstiger zu haben als Neubauten und meist auf grösseren Parzellen an attraktiven Wohnlagen gebaut. Alles Punkte, die für den Kauf eines Altbaus sprechen. Doch nicht immer lohnt es sich, den Altbau auch zu erhalten und zu sanieren.
Folgende Überlegungen und Abklärungen sollten Käuferinnen und Käufer machen:
- Ist das Mauerwerk noch intakt?
- Wie ist der Zustand der massgebenden Bauteile wie Fassade, Fenster, Dach, Dämmung, Leitungsstränge für Wasser und Abwasser, Heizung oder Gebäudetechnik?
- Wie hoch sind die laufenden und zukünftigen Energiekosten?
- Kann das Haus schrittweise saniert werden?
- Gefällt uns der Altbau an sich oder wollen wir so viel umbauen, dass am Schluss ein ganz neues Gebäude, also kein Altbau mehr, entsteht?
- Wie hoch sind die anfallenden Sanierungskosten für die kommenden 10 Jahre?
Die Vorteile und Nachteile im Überblick
Vorteile Sanierung Altbau
- Je nach Zustand günstiger und schneller als Abriss und Neubau eines Hauses
- Sofern eine schrittweise Sanierung möglich ist, kann schneller eingezogen werden
- Charme des Altbaus bleibt erhalten
- Garten fällt dem Umbau oft nicht zum Opfer
Nachteile Sanierung Altbau
- Vollmodernisierung kann oft teurer werden als ein Neubau
- Alte Gebäude haben eine höhere Anfälligkeit für Schimmel und Feuchtigkeit
- Verdeckte Mängel können zu Überraschungen beim Umbau führen
- Sanierung des Hauses kann aufgrund von mangelhafter Dokumentation oder fehlenden Plänen komplex sein
Mit Neubau Wohnträume verwirklichen
Wer sich dafür entscheidet, den Altbau abzureissen und ein komplett neues Haus zu bauen, kann sich damit einen ganz individuellen Wohntraum erfüllen. Und das auf einer Parzelle, die als reines Bauland nicht erschwinglich oder gar nicht verfügbar gewesen wäre. Was bei der Planung eines Neubaus zu beachten ist, erklären wir hier.
Je nach Grösse des Grundstücks ermöglicht es ein Abriss zudem, einzelne Parzellen als Bauland zu verkaufen. So können aus einem Einfamilienhaus mit grossem Umschwung mehrere Grundstücke entstehen – und diese Grundstücke wiederum können gewinnbringend verkauft werden. Was aber nicht vergessen gehen darf: Bei einem Abriss entstehen auch Kosten für den Abbruch und die Entsorgung des Hauses sowie für die Aufarbeitung des Grundstücks, damit dann darauf auch gebaut werden kann. Diese Kosten bewegen sich je nach Grösse des Gebäudes im Bereich von mehreren 10'000 Franken. Wer einen Abriss eines Altbaus in Erwägung zieht, muss nicht nur das Budget berücksichtigen, sondern auch zusätzliche Vor- und Nachteile beachten.
Die Vorteile und Nachteile im Überblick
Vorteile Neubau Haus
- Je nach Zustand kostengünstiger als Sanierung von alten Gemäuern
- Umsetzung aller Standards in Bezug auf Energieeffizienz, Haustechnik und Heizungsanlage
- Moderner, individueller Baustil kann umgesetzt werden – Freiheit bei der Ausgestaltung von Wohnträumen
- Flexibilität in der Planung und Auslegung der Gebäudetechnik
Nachteile Neubau Haus
- Kosten für Abbruch und Neubau können deutlich höher sein als beim Sanieren eines Altbaus
- Bei Massivhäusern längere Trocknungszeit und entsprechende Wartezeit bis zum Einzug von bis zu einem Jahr
- Gestaltungsfreiheit heisst auch, viele Entscheidungen treffen zu müssen – das kann schnell überfordern
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – wichtige Themen für Alt- wie Neubauten
Wer einen Altbau sanieren möchte, beschäftigt sich schnell mit der Frage der Energieeffizienz. Schliesslich verlieren alte Häuser durch ihre Gebäudehülle besonders viel Energie. Fenster müssen neu abgedichtet oder direkt neu eingesetzt werden, das Dach braucht eine neue Dämmung, die Fassade muss neu isoliert werden. Aber auch die Haustechnik benötigt meist eine umfassende Erneuerung.
Im Kanton Thurgau profitieren Hausbesitzende von einem Förderprogramm für die energieeffiziente Sanierung ihres Gebäudes. Wer also einen Altbau kauft und diesen sanieren möchte, sollte sich frühzeitig über die kantonale Förderung informieren und sich beraten lassen. Eine umfassende Strategie zur Sanierung des Hauses dient anschliessend als Basis, um von möglichen Fördergeldern profitieren zu können. Weitere Informationen dazu gibt es hier.
Egal ob Haus sanieren oder neu bauen: Expertenwissen ist gefragt
Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte sich noch vor dem Kauf mit Experten oder Expertinnen austauschen und die Immobilie genau prüfen lassen. So warten nach dem Kauf keine unschönen Überraschungen. Denn egal, ob eine umfassende Sanierung oder direkt ein Abriss und Neubau geplant werden: Beide sollten so reibungslos und schnell wie möglich vonstattengehen, sodass der Einzug ins neue Zuhause mit einem guten Gefühl und viel Freude auf das neue Leben in den eigenen vier Wänden erfolgt.
Ein Austausch mit einem Fachmann ist dann besonders sinnvoll, wenn das Potenzial einer älteren Immobilie betreffend Sanierung, Umbau und Erweiterung geprüft werden soll. Mit etwas Expertenwissen und Budget kann schliesslich aus einem unscheinbaren Objekt nach einem Umbau ein echtes Juwel werden.
