Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Wir stellen Ihnen zwei der am häufigsten angewendeten Methoden vor.
Dank standardisierter Computerprogramme können Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auch mit der so genannten «hedonischen Methode» bewertet werden. Diese basiert auf den effektiv bezahlten Preisen bei Handänderungen sowie einem statistischen Verfahren (multiple Regression). Die Software ermittelt den Marktwert einer Liegenschaft anhand verschiedener Merkmale (z.B. Fläche, Lage, Alter etc.). Bei normalen, standardisierten Objekten werden bei korrekt eingegebenen Parametern überraschend präzise Resultate erzielt.
Allerdings können bei der hedonischen Methode nicht alle Aspekte (z.B. Architektur, Farbgebung, Einteilung, allfällige Dienstbarkeiten etc.) berücksichtigt werden, was zu grossen Abweichungen führen kann. Müssen verbindliche Werte vorliegen, ist die hedonische Methode kein Ersatz für eine konventionelle Bewertung.
In den letzten Jahren hat sich bei Liegenschaftsschätzungen eine weitere Bewertungsmethode etabliert. Bei der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) handelt es sich um eine dynamische Ertragswertberechnung.
Der Marktwert einer Liegenschaft wird auf Grund der Summe aller in Zukunft zu erwartenden Erträge bestimmt. Für einen Zeitraum von normalerweise 10 Jahren werden die jährlichen Mittelzu- und -abflüsse (Nettoerträge, abzüglich Betriebs- und Unterhaltskosten) prognostiziert. Für die Restlebensdauer des Objekts wird ein Residualwert (voraussichtlicher Wert für die verbleibende Zeit) festgelegt. Die Werte werden dann auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert. Der Diskontierungssatz beruht auf Annahmen, die die Entwicklung am Kapitalmarkt berücksichtigen.
Die DCF-Methode ist allerdings nur so gut wie die Annahmen, auf denen sie beruht. Immobilien in ihrer Substanz und die Märkte fachlich beurteilen zu können, ist auch bei dieser Bewertungsart Voraussetzung.
